Grondbeleid

Wat zijn wij verplicht te regelen in deze paragraaf?

Het grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting- en verantwoordingscyclus van de gemeente. De paragraaf grondbeleid is een vast onderdeel van de MPB (vooruitblik) en de jaarrekening (terugblik) op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De paragraaf grondbeleid bevat tenminste:

1. de visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. beleidsuitgangspunten over reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico’s die daaraan verbonden zijn.

Ad a + b - Nota Grond- en vastgoedbeleid
De gemeente Apeldoorn heeft haar visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting vastgelegd in de nota Grond- en vastgoedbeleid (die overigens geen wettelijke verplichting is) die in september 2021 door de raad is vastgesteld.

Grondbeleid is de manier waarop de gemeente Apeldoorn zich beweegt op de grondmarkt. Van het geheel overlaten aan marktpartijen (passief) tot actief verwerven van gronden en opstallen en het transformeren hiervan tot bouwrijpe percelen (actief). Omdat ontwikkelingen verschillende uitgangspunten en oorzaken hebben kan hier niet op een algemene wijze op gestuurd worden. Voor het bereiken van de gemeentelijke ambities en doelstellingen is er daarom gekozen voor een situationeel grondbeleid.

Het grond- en vastgoedbeleid is een hulpmiddel om doelen op andere terreinen te verwezenlijken. In dit kader is het breder kijken naar het grond- en vastgoedbeleid een logische stap. Hierbij wordt dan ook nadrukkelijk gekeken op welke manier het grond- en vastgoedbedrijf ondersteunend kan zijn bij de uitvoering van de visies en de verkenning naar de ruimtelijke maar ook maatschappelijke ontwikkeling van Apeldoorn.

In de Nota Grond- en Vastgoedbeleid is de gereedschapskist voor het grondbeleid verder uitgewerkt, waarin het situationeel grondbeleid het uitgangspunt is. In deze nota onderscheiden we twee hoofddoelen voor grondbeleid. Enerzijds willen we met grondbeleid sturen op de realisatie van gewenste ontwikkelingen, zodat we een gewenste maatschappelijke impact in Apeldoorn kunnen realiseren. Anderzijds willen we inzichten geven in de impact van ruimtelijke ontwikkelingen. Hierbij streven we naar een zo goed mogelijk integraal resultaat. Een optimale mix van maatschappelijk en financieel rendement. Om deze doelen te bereiken is de rolkeuze van de gemeente afhankelijk van de situatie. We maken hierin onderscheid in regierollen en productierollen. Welke rol we kiezen wordt bepaald met een afwegingsmodel, de voorkeursrol is hierbij afhankelijk van de urgentie, potentie en positie van een project.

Ad b - Werkwijzer Strategische aankopen, Gronduitgiftebeleid en Nota Kostenverhaal
Met de keuze voor situationeel grondbeleid kunnen bij verschillende projecten verschillende rollen worden ingenomen. Dat betekent dat er situaties zijn waarin de gemeente zelf actief en strategisch grondposities aankoopt, en situaties waarin de gemeente een faciliterende rol aanneemt en haar kosten op de initiatiefnemers verhaalt. Hoe de gemeente de keuze voor een rol maakt en deze rollen uitvoert, is onder andere vastgelegd in de Werkwijzer Strategische aankopen en de Nota Kostenverhaal.

Werkwijzer Strategische aankopen

Naast de noodzakelijke aankopen vanuit een voorgenomen gebiedsontwikkeling, die worden verworven nadat er een grondexploitatie is vastgesteld, zijn er ook nog andere situaties denkbaar waarin een aankoop door de gemeente van grond en/of opstal de gewenste strategie is. Dit zijn bijvoorbeeld aankopen om vraagstukken als ondermijning op te lossen of te voorkomen en aankopen die kunnen bijdragen tot de vermindering van de stikstofproblematiek voor ruimtelijke opgaven. In dat kader heeft de raad in april 2023 de “Werkwijzer Strategische Verwervingen” vastgesteld. In deze notitie staan praktische handvatten aan de raad voor betrokkenheid bij, en interne controle op strategische aankopen. De strategische aankopen worden onderverdeeld in drie categorieën:

• Aankopen vooruitlopend op een ontwikkeling;
• Aankopen voor het stikstofvraagstuk;
• Aankopen om (maatschappelijke) vraagstukken te voorkomen of op te lossen.

Voor elk van deze categorieën staan in de werkwijzer spelregels over de dekking en verantwoording van strategische aankopen, over de besluitvorming en het mandaat en over de financiële risico’s.

Nota Vastgoed- en gronduitgiftebeleid
In de Nota Vastgoed- en gronduitgiftebeleid zijn de criteria voor de verkoop van onze opstallen en gronden vastgelegd. Deze nota ligt in het najaar 2024 ter vaststelling voor aan de Raad. Met deze nota voldoet het uitgiftebeleid aan het Didam-arrest. In de praktijk werd hier al invulling aan gegeven, en met deze nota is het in ons beleid vastgelegd.

Nota Kostenverhaal

Een groot deel van de ontwikkelingen binnen de gemeente wordt niet door het grondbedrijf uitgevoerd, maar uitgevoerd door private partijen. Voor de ontwikkeling en uitvoering sluit de gemeente anterieure overeenkomsten met deze partijen. De gemeente is wettelijk verplicht om kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Het instrumentarium kostenverhaal is daarom onderdeel van ons grondbeleid. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om bovenwijkse kosten en om bijdragen voor fondsen, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over de ontwikkelingen. De wettelijke regeling rondom kostenverhaal is onderdeel van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden.

In september 2024 ligt daarom de nieuwe Nota Kostenverhaal ter vaststelling voor bij de raad. Hierin is uitgewerkt hoe we omgaan met kostenverhaal, welke kosten we verhalen en zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de bijdrage voor bovenwijkse kosten. Hiermee scheppen we duidelijke kaders voor het kostenverhaal bij private ontwikkelingen. Daarnaast biedt de nota de mogelijkheid dat het in de toekomst (andere) financiële bijdragen gevraagd kunnen worden op het moment dat we hiervoor mogelijkheden zien.

Ad c+d – Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024
In aanvulling op de paragrafen grondbeleid in de begroting en jaarrekening heeft de gemeente Apeldoorn een meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG). Het MPG geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen worden financieel vertaald. Ook wordt een inschatting gemaakt van de risico’s. Kortheidshalve wordt naar het MPG 2024 verwezen dat in de raad van 18 april 2024 is vastgesteld.

Ad d+e –Kadernota reserves en voorzieningen 2023 en Uitvoeringskader Grondbedrijf 2024

In mei 2023 heeft de raad de Kadernota Reserves en Voorzieningen 2023 geamendeerd vastgesteld. Onderdeel van dit besluit was dat de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) na afsluiting van de jaarrekening 2022 is opgeheven. De resultaten van de grondexploitaties worden voortaan rechtstreeks met de Algemene Reserve (AR) verrekend en de risico’s van grondexploitaties moeten worden afgedekt binnen de AR.

In de Kadernota is ook vastgesteld om de methodiek voor de risicobeheersing van de grondexploitaties aan te blijven houden. De risico’s van grondexploitaties worden als één geheel meegenomen in de toprisico’s van de gemeente, zodat het Grondbedrijf transparant een plek heeft binnen het geheel van onze risicobeheersing. Het benodigde weerstandsvermogen voor de risico’s voor grondexploitaties wordt meegenomen in het totale weerstandsvermogen (en weerstandsratio) van de gemeente.

Mede met het opheffen van de ARG en wijzigingen in de organisatie ontstond de noodzaak om het in 2021 voor het laatst vastgestelde Uitvoeringskader Grondbedrijf te herzien. Dit wordt geactualiseerd en naar verwachting in het najaar van 2024 aan de raad aangeboden. In het uitvoeringskader worden de werkwijze en de verantwoordelijkheden van het grondbedrijf opnieuw vastgelegd. Met het document is er overzicht en duidelijkheid voor de sturing van het grondbedrijf. Het uitvoeringskader bestaat uit een technisch deel waarin wordt vastgelegd wanneer winsten worden genomen en wanneer afwaarderingen worden gedaan, en welke grenzen worden gehanteerd voor rapportages en kaderwijzigingen. Ook worden hierin de werkwijze en verantwoordelijkheden van de medewerkers van de gemeente die werken aan projecten die in het grondbedrijf zijn ondergebracht omschreven.

Wat willen wij regelen in deze paragraaf?

De paragraaf is geen middel om ‘nieuw beleid’ vast te stellen. Nieuw beleid wordt via de lijn College ter bespreking naar u als Raad gebracht. Deze paragraaf is een middel om:

• actuele onderwerpen terug te laten komen en nader uit te werken;
• toekomstige ontwikkelingen waar grondbeleid een relatie mee heeft, te agenderen.